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Il est possible d’emprunter à dix ans à 1,46%. Un nouveau record, signale le site financier Moneypark. La panique post-Brexit a surtout influencé les taux à long terme. Sans doute insuffisant, toutefois, pour relancer la ruée vers la propriété.

C’est devenu une habitude. Une fois encore, les taux hypothécaires suisses battent des records.

Moneypark, le site zurichois de comparaison et de conseil financier, a indiqué mardi qu’il est désormais possible d’emprunter à taux fixe pendant dix ans à 1,46%. Il y a deux semaines, le précédent record en la matière se situait à 1,53%.

Début janvier, le même emprunt hypothécaire coûtait 1,9% d’intérêts annuels. Pour un montant de 500 000 francs, l’économie se monte à 2200 francs par année, calcule Moneypark. Soit 22 000 francs, pendant la durée de l'hypothèque.

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L'effet Brexit

Pour un prêt à quinze ans, le taux moyen, calculé sur la base des offres d’une trentaine de banques et d’assurances, plafonne désormais à 1,77%, contre 1,85%, quinze jours plus tôt.

Comment les taux peuvent-ils encore baisser? Le oui des Britanniques à une sortie de l’Union européenne, vendredi, a provoqué de grands mouvements sur les marchés financiers. La quête de valeurs refuges a orienté les investisseurs vers les obligations libellées en francs. Sur le marché des capitaux, les taux suisses à long terme ont encore baissé. Ce phénomène a réduit les coûts de refinancement des établisssements qui octroient des prêts.

Hors Brexit, l'autre explication, elle déjà avancée plusieurs fois par Moneypark, concerne la concurrence. Les assurances font de plus en plus d'ombre aux banques sur le marché hypothécaire. Et elles ne sont pas soumises aux mêmes règles du jeu.

Lire aussi: Le marché immobilier envoie des signaux contradictoires

Le rêve devrait durer

A court terme, entre deux et cinq ans, les taux n’ont pas baissé mais restent à des niveaux historiquement bas: entre 1,1 et 1,14%. Le taux libor, indexé au taux du marché, se situe environ à 1%.

Cette situation exceptionnelle pourrait toutefois ne pas durer très longtemps, prévient Moneypark. «Dans ce marché très volatil, il est plus intelligent de conclure un prêt aujourd’hui que demain», écrit Stefan Heitmann, son directeur. Il ajoute pourtant qu’au vu de la conjoncture générale et de la politique expansionniste de la BNS, les aspirants propriétaires suisses devraient, à quelques points près, continuer de bénéficier de ces «conditions de rêves» pendant plusieurs années encore.

Pas assez de fonds propres

Après une décennie de hausse ininterrompue - de 44% en moyenne suisse, le segment de l'immobilier résidentiel commençait à montrer des signes de ralentissement, ces derniers mois. Cette nouvelle baisse des taux peut-elle relancer la surchauffe?

La plupart des experts ont la même réponse: le frein à l'acquisition d'un logement se situe ailleurs. D'abord, les prix sont aujourd'hui trop élevés. Dans le canton de Vaud par exemple, des calculs de la Banque cantonale montrent que seul trois ménages sur cent pourraient assumer les charges d'un logement à 1 million de francs. Ils étaient un sur quatre, en 2001.

Ensuite, les exigences de fonds propres - limitation du 2e pilier notamment - sont trop restrictives. Autrement dit, il y a encore des familles qui pourraient assumer ses charges, mais elles ne disposent pas d'un pécule de départ suffisant pour convaincre les banques de leur prêter.

Source: letemps.ch

 

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Dans les périmètres dont la zone primaire - soit celle qui préexistait avant le déclassement en Zone de développement - est la Zone villas, celui qui réalise des logements a aujourd’hui le choix entre deux variantes. La première possibilité est de construire 30% de logements soumis au régime HM (habitation mixte) ou en coopérative d’habitation. Il peut également choisir de céder à l’Etat, à une commune ou à un autre organisme sans but lucratif 25% du périmètre pour la construction de logements d’utilité publique (LUP), au prix admis par l’Etat dans les plans financiers. Cette deuxième variante est rarement privilégiée. Si la Zone villas a été déclassée en Zone de développement après le 1er janvier 2007, le régime est légèrement différent, puisque 15% au minimum des nouveaux logements devront être des LUP. Dès lors, pour permettre la réalisation de cet objectif, celui qui réalise des logements a le choix entre: a) la cession à une collectivité publique ou à un organisme sans but lucratif de 15% du périmètre pour la construction de LUP, d’une part, et la construction de logements HM ou en coopérative d’habitation à raison de 15% du programme, d’autre part, ou b) la cession à l’Etat, à une collectivité publique ou à un organisme sans but lucratif, de 25% du périmètre pour la construction de LUP. Enfin, les périmètres sis en Zone de développement et dont la zone primaire est la Zone agricole, ainsi que dans le périmètre des communaux d’Ambilly, un quart des logements doivent être des LUP et un autre quart des logements seront soumis au régime HM, HLM ou construits par une coopérative d’habitation. Huit ans de clarté Au-delà de ces quotas, le constructeur peut réaliser des logements de la catégorie de son choix. Ce système, en vigueur depuis maintenant plus de huit ans, a notamment permis de développer la propriété par étages. En raison des difficultés, apparues depuis peu, à commercialiser les appartements en PPE, il se pourrait que la construction de logements à loyer non subventionnés retrouve de la vigueur. Il est à noter que ce régime ne s’applique pas au périmètre Praille-Acacias-Vernets, qui est régi par d’autres règles, au motif principalement que les terrains sont détenus à plus de 80 % par l’Etat et les communes. L’on a d’ailleurs pu apprendre récemment que les règles applicables dans le PAV pourraient changer. Le système décrit ci-dessus est entré dans les mœurs. Il est aujourd’hui bien connu. Il convient toutefois de se rappeler qu’il a été instauré pour une période de 10 ans qu’il arrivera à échéance dans moins d’un an et demi, c’est-à-dire demain à l’échelle de la durée des projets de logements collectifs. Certes, la date de référence est celle du dépôt de la demande d’autorisation de construire, ce qui signifie que la répartition des catégories de logement actuelle s’appliquera à toutes les demandes d’autorisation de construire déposées jusqu’au 31 juillet 2017. Cependant, les projets pour lesquels les demandes d’autorisation de construire seront déposées dans un an et demi sont déjà en cours d’élaboration. Il y a donc d’ores et déjà lieu de se préoccuper de ce qui se passera à compter du 1er août 2017. La loi ne prévoit rien de précis à ce sujet. Ainsi, faute de remplacer le système actuel par un autre d’ici là, ce qui semble difficile, l’on en reviendra au régime arbitraire précédent. La sagesse voudrait que le système actuel soit purement et simplement prorogé. Il faut en effet se rappeler que celui-ci faisait partie d’un ensemble de mesures, qui incluait en particulier la création d’un parc de logements d’utilité publique. Il est probablement trop tôt pour tirer un véritable bilan des résultats du système entré en vigueur en 2007. En tous les cas, il serait dangereux de laisser subsister le flou actuel et de ne pas, rapidement, prendre des décisions applicables dès le 1er août 2017. Même si Nietzsche disait que «ce n’est pas le doute, c’est la certitude qui rend fou», les promoteurs immobiliers, s’ils ont certes appris à se montrer philosophes, ont quand même besoin de savoir à quoi s’en tenir. À défaut, ils préfèrent attendre avant de se lancer, ce qui nuit au rythme de production des logements.

Source: toutimmo.ch

 

Pour développer leur parc immobilier de logements de manière socialement durable, les communes disposent de plusieurs outils, le principal étant l’octroi de terrains constructibles en droit de superficie à des coopératives d’habitation. Une forme de partenariat particulièrement efficace et bénéfique pour les deux parties à long terme. Mais il en existe d’autres et la brochure « Construction de logements: la troisième voie » vous en offre un panorama détaillé. Et l’Office fédéral du logement (OFL) avait mené une étude afin d’en savoir plus sur les réserves de terrain à bâtir des communes, qui reste intéressante (car c’est la seule à ce jour) même si elle date de 2009.

Pour de plus amples infos sur les possibilités des partenariats entre collectivités publiques et maîtres d’ouvrage d’utilité publique, nous vous recommandons de faire un saut sur le site web de l’Association romande des maîtres d’ouvrage d’utilité publique (ARMOUP) ou encore de télécharger gratuitement le numéro spécial consacré à ce sujet: Habitation 3-2015.

Source: habitation.ch

 

L’an passé, les CFF ont été en mesure d’augmenter de façon marquante le bénéfice de leur groupe – grâce en premier lieu à la vente d’immeubles. Coopératives d’habitation Suisse, la fédération des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, regrette que les CFF visent une maximalisation de leurs bénéfices dans leurs affaires immobilières et ne mettent pas davantage de terrains à disposition pour la construction de logements à prix et loyers modérés La Fédération exige que le Conseil fédéral tienne compte de ceci dans les objectifs qu’il fixera aux CFF pour les prochaines années.

Source: Habitation.ch